QUI PAIE LA RECHERCHE DE FUITE D’EAU EN COPROPRIETE, LES DEGATS ET LA REPARATION ?

Une fuite d’eau en copropriété est un incident fréquent.

Distinguer les fuites de canalisation des parties communes de celles qui ont lieu en partie privative

Pour savoir qui va payer la recherche de la fuite d’eau et les réparations nécessaires il faut au préalable déterminer si la canalisation en cause fait partie des parties communes ou des parties privatives.

La  question de l’attribution d’une canalisation aux parties communes ou privative est souvent très compliquée et a  induit une jurisprudence importante toujours susceptible d’évolution selon les cas particuliers soumis au juge.

La fuite d’eau en copropriété peut être à la charge du syndicat des copropriétaires

La Cour de cassation dans un arrêt du 21 mars 2000 confrontée à une canalisation encastrée dans les parties communes, desservant exclusivement un lot de la copropriété devait retenir, le règlement de copropriété étant imprécis, qu’« une canalisation, même encastrée dans une partie commune est privative, si elle est affectée à l’usage exclusif et particulier de ce lot. »

Globalement, selon la jurisprudence, en l’absence de mentions particulières dans le règlement de copropriété les canalisations sont réputées parties communes si ces canalisations sont afférentes aux éléments d’équipement communs ou si elles desservent plusieurs lots.

Dans quel cas, la fuite d’eau en copropriété est à la charge du copropriétaire

Une canalisation affectée à l’usage exclusif et particulier d’un copropriétaire est considérée comme relevant des parties privatives (sous réserve du contenu du règlement de copropriété qui peut en disposer autrement).

Cette distinction est importante car elle va conditionner ensuite les conditions de la prise en charge des frais de recherche de fuite comme ceux liés à la réparation ainsi que ceux liés à la remise en état des biens de tiers ayant subi des dommages du fait de la fuite.

La prise en charge du coût de la recherche de fuite répond aux mêmes critères.

Si, à la lecture du règlement de copropriété, ou en application de la jurisprudence, la canalisation de l’appartement est privative, les frais de recherche de fuite (quel que soit celui qui a appelé l’entreprise) ainsi que la réparation sont à la charge du copropriétaire. Mais, dans la majorité des cas ces frais de recherche de fuite sont pris en charge par l’assurance du copropriétaire, ce qui n’est pas le cas des frais de réparation.

Si la canalisation est considérée comme partie commune c’est l’assurance de la copropriété et le syndicat des copropriétaires qui prennent en charge l’ensemble des frais.

Prévenir les fuites

La fuite d’eau peut être évitée dans de nombreux cas en prenant quelques précautions :

            – pensez à vérifier les joints de plomberie et ceux des points d’eau ainsi que l’état des flexibles (raccordement de machines à laver),

            – vérifier l’étanchéité des fenêtres et de la toiture qui sont souvent responsables d’infiltrations

            – il ne faut pas hésiter à remplacer les appareils à effet d’eau vétustes (machine à laver, chauffe-eau…).

Etre assuré correctement

L’assurance contre le dégât des eaux est obligatoire pour les locataires.

Pour les propriétaires occupants il n’y a pas d’obligation légale mais les règlements de copropriété l’imposent assez souvent.