Association de défense des consommateurs d'Ille et Vilaine
LES COUTEUSES FUITES D’EAU EN COPROPRIETE
QUI PAIE LA RECHERCHE DE FUITE D’EAU EN COPROPRIETE, LES DEGATS ET LA REPARATION ?
Une fuite d’eau en copropriété est un incident fréquent.
Distinguer les fuites de canalisation des parties communes de celles qui ont lieu en partie privative
Pour savoir qui va payer la recherche de la fuite d’eau et les réparations nécessaires il faut au préalable déterminer si la canalisation en cause fait partie des parties communes ou des parties privatives.
La question de l’attribution d’une canalisation aux parties communes ou privative est souvent très compliquée et a induit une jurisprudence importante toujours susceptible d’évolution selon les cas particuliers soumis au juge.
La fuite d’eau en copropriété peut être à la charge du syndicat des copropriétaires
La Cour de cassation dans un arrêt du 21 mars 2000 confrontée à une canalisation encastrée dans les parties communes, desservant exclusivement un lot de la copropriété devait retenir, le règlement de copropriété étant imprécis, qu’« une canalisation, même encastrée dans une partie commune est privative, si elle est affectée à l’usage exclusif et particulier de ce lot. »
Globalement, selon la jurisprudence, en l’absence de mentions particulières dans le règlement de copropriété les canalisations sont réputées parties communes si ces canalisations sont afférentes aux éléments d’équipement communs ou si elles desservent plusieurs lots.
Dans quel cas, la fuite d’eau en copropriété est à la charge du copropriétaire
Une canalisation affectée à l’usage exclusif et particulier d’un copropriétaire est considérée comme relevant des parties privatives (sous réserve du contenu du règlement de copropriété qui peut en disposer autrement).
Cette distinction est importante car elle va conditionner ensuite les conditions de la prise en charge des frais de recherche de fuite comme ceux liés à la réparation ainsi que ceux liés à la remise en état des biens de tiers ayant subi des dommages du fait de la fuite.
La prise en charge du coût de la recherche de fuite répond aux mêmes critères.
Si, à la lecture du règlement de copropriété, ou en application de la jurisprudence, la canalisation de l’appartement est privative, les frais de recherche de fuite (quel que soit celui qui a appelé l’entreprise) ainsi que la réparation sont à la charge du copropriétaire. Mais, dans la majorité des cas ces frais de recherche de fuite sont pris en charge par l’assurance du copropriétaire, ce qui n’est pas le cas des frais de réparation.
Si la canalisation est considérée comme partie commune c’est l’assurance de la copropriété et le syndicat des copropriétaires qui prennent en charge l’ensemble des frais.
Prévenir les fuites
La fuite d’eau peut être évitée dans de nombreux cas en prenant quelques précautions :
– pensez à vérifier les joints de plomberie et ceux des points d’eau ainsi que l’état des flexibles (raccordement de machines à laver),
– vérifier l’étanchéité des fenêtres et de la toiture qui sont souvent responsables d’infiltrations
– il ne faut pas hésiter à remplacer les appareils à effet d’eau vétustes (machine à laver, chauffe-eau…).
Etre assuré correctement
L’assurance contre le dégât des eaux est obligatoire pour les locataires.
Pour les propriétaires occupants il n’y a pas d’obligation légale mais les règlements de copropriété l’imposent assez souvent.
Travaux en copropriété : et si le conseil syndical proposait des entreprises ?
Qu’il s’agisse de travaux conséquents ou de travaux d’entretien, le syndic, en général, consulte les entreprises qu’il a référencées et avec lesquelles il a l’habitude de travailler.
Ces dernières sont habituées à intervenir dans des copropriétés qu’elles connaissent, et cette situation peut présenter des avantages mais pas seulement.
Parfois il apparait qu’un changement d’entreprises serait souhaitable et que l’offre du syndic n’est pas satisfaisante pour différentes raisons (délais de réponse, d’intervention, niveau de prix, qualité du travail,…).
Rien n’interdit à un conseil syndical de prospecter lui-même auprès de différentes entreprises et de demander au syndic de les mettre en concurrence avec les entreprises de sa propre liste.
Cela est surtout possible pour les travaux simples.
Pour les travaux importants (de rénovation par exemple) , la rédaction d’un cahier des charges et ensuite le choix des entreprises à concourir est en général confiée à un maître d’œuvre professionnel. Le conseil syndical doit en revanche donner son avis sur le choix de ce maitre d’oeuvre.
Une fois ce travail réalisé, les devis retenus pourront être présentés aux copropriétaires, lors d’une assemblée générale. Cette dernière devra alors se prononcer à la fois sur le principe des travaux et sur le calendrier des appels de fonds, sans oublier, le cas échéant, les honoraires du syndic.
Quel rôle peut avoir le conseil syndical ? Préparer les choix, contrôler l’action du syndic
Parfois, on constate que certains gestionnaires ont un niveau d’exigence insuffisant sur la qualité des travaux et le niveau de prix pratiqué. Il n’y a pas de leur part véritablement une recherche de compétences. Trop souvent les gestionnaires font appel aux mêmes entreprises sans jamais renouveler leur liste. Les entreprises lorsqu’elles sont sélectionnées par un syndic acquièrent ainsi une situation de quasi-monopole ce qui n’est pas toujours de nature à améliorer le rapport qualité-prix. Cette technique compréhensible du point de vue du syndic gestionnaire de plusieurs copropriétés en même temps est moins admissible du point de vue de la défense des intérêts des copropriétaires. Mais est-ce le rôle du syndic ?
Aussi, le conseil syndical, si certains de ses membres disposent de temps, peut de son côté, rechercher des entreprises et les proposer au syndic.
Un conseil syndical peut aussi lancer des appels d’offres auprès d’une sélection d’entreprises . Il aura ainsi la possibilité de comparer les devis ainsi obtenus avec ceux présentés par le syndic.
Le syndic doit solliciter plusieurs entreprises pour faire jouer la concurrence
Si les membres du conseil syndical n’ont pas la possibilité de participer au choix des entreprises ils peuvent en revanche exiger que plusieurs devis détaillés leur soit présentés.
Par devis détaillé il faut comprendre au minimum outre l’indication de la raison sociale et de l’adresse de l’entreprise des indications suffisamment précises sur la nature des travaux ou des prestations de services, les prix unitaires, les quantités fournies, le temps passé et le taux horaire, le prix total HT et TTC.
A l’exception des petits travaux (1000€ par exemple) pour lesquels l’assemblée générale a donné mandat au syndic pour contracter, mais après avis du conseil syndical, la loi sur la copropriété impose pour tous les travaux et services le vote en AG après mise en concurrence.
En cas de dépassement de prix prévu au contrat voté, seule l’assemblée générale a le pouvoir d’autoriser ces dépassements.
Pour une bonne gestion de la copropriété, le rôle du conseil syndical est déterminant. La loi lui donne des possibilités d’action. Il importe de s’en saisir et de ne pas rester le supplétif du syndic. Les intérêts des deux parties ne sont pas nécessairement les mêmes.
TRAVAUX D’ECONOMIE D’ENERGIE: DANGER ARNAQUES
Soyez très vigilants, ne vous laissez pas abuser par des démarcheurs peu scrupuleux qui se font passer pour des spécialistes de la rénovation énergétique et vous incitent à réaliser des travaux.
Vous risquez de vous trouver dans des situations compliquées.
Notez que ni l’ANAH, ni les administrations publiques ne font de démarchage.
Un professionnel qui vous prétend être mandaté par l’ANAH ou France Rénov vous ment.
Le démarchage téléphonique pour les travaux d’économie d’énergie est interdit pas la loi.
Attention aux arnaques !
Les plus fréquentes concernent concernent des devis et des factures non conformes ou incompréhensibles: existence de crédits cachés (qui vous engagent), recours mensonger aux labels RGE (les aides sont subordonnées au recours à des entreprises labellisées RGE)…
Les conseils de la CLCV
Ne signez rien lors de la première visite.
Faites faire des devis comparatifs en sollicitant au moins deux autres entreprises (il est conseillé d’avoir 3 devis à comparer).
Prenez contact avec un conseiller France Rénov, avant de vous engager. Il vous conseillera et peut aussi vous orienter ves des professionnels qualifiés.
En cas de problème, adressez-vous à la permanence CLCV de votre ville ou de votre département. (Liste sur clcv.org)
HAUSSE DES LOYERS: UN PLAFONNEMENT A 3,5%. INSUFFISANT.
Plafonnement de la hausse des loyers à 3,5% : une mesure insuffisante face aux difficultés financières des Français
Les députés de la majorité ont déposé une proposition de loi visant à prolonger le plafonnement de la hausse des loyers à 3,5% jusqu’au premier trimestre 2024.
La crise s’est aggravée du fait des hausses de prix de l’énergie et de l’alimentation. Dès décembre, les bailleurs sociaux comme privés alertaient le gouvernement sur la forte hausse des impayés : + 10 % en un an. Les ménages en difficulté financière sont de plus en plus nombreux.
Alors que les ménages subissent de plein fouet l’inflation, les pouvoirs publics annoncent cette proposition de hausse des loyers comme une solution équilibrée.
Pour la CLCV, c’est insuffisant.
Une augmentation de 3,5 % des loyers fragilisera davantage les ménages. Le loyer moyen en France est de 723 euros, elle conduirait à un surcoût de 25 euros par mois, soit 300 euros par an.
Certains propriétaires indiqueront que cette revalorisation est nécessaire pour rénover les logements. Depuis 20 ans, ils sont incités à réaliser ces travaux. Nous doutons qu’ils les réaliseront désormais pour 300 euros.
Nous rappelons que la majorité des logements en location sont détenus par des multipropriétaires, représentant seulement 3,5% des ménages. 41% de ces multipropriétaires sont parmi les 20% les plus aisés. L’argument du petit propriétaire aux faibles revenus n’est pas la réalité statistique que certains souhaitent nous vendre systématiquement.
Publié le 4 septembre 2023 par Marc
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE: VIGILANCE
Vous faites faire un DPE : soyez vigilant
La CLCV de Rennes a noté la publication d’un arrêté ministériel du 20 juillet 2023 (J.O. du 3/08/2023) concernant les modalités de contrôle des compétences des diagnostiqueurs et notamment ceux qui sont chargés des DPE (diagnostics de performance énergétique).Il est applicable en juillet 2024.
Ce texte définit les modalités de contrôle des compétences lors de la validation de leur formation initiale et en cours de carrière (obligation d’une une formation continue chaque année). La certification est valable 7 ans.
Il est prévu des possibilités de contrôles renforcés soit documentaire, soit sur site, lors d’une opération de diagnostic.
Selon les professionnels ces nouvelles dispositions relatives aux diagnostics dans le domaine immobilier auront une incidence sur le prix de la prestation qui devrait augmenter.
Un décret relatif aux exigences en matière de réalisation des audits énergétiques est en cours de préparation.
Rappel des principaux conseils concernant la préparation d’un DPE
B. Etre présent pour suivre la réalisation du diagnostic. En effet, le classement qui sera établi dépend pour beaucoup des données qui seront fournies. La nouvelle formule du DPE nécessite une centaine de données. Certaines peuvent laisser une large place à l’appréciation personnelle du diagnostiqueur. Aussi, faut-il fournir les informations les plus précises possibles et veiller à ce qu’elles soient effectivement prises en compte.