Association de défense des consommateurs d'Ille et Vilaine
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE: VIGILANCE
Vous faites faire un DPE : soyez vigilant
La CLCV de Rennes a noté la publication d’un arrêté ministériel du 20 juillet 2023 (J.O. du 3/08/2023) concernant les modalités de contrôle des compétences des diagnostiqueurs et notamment ceux qui sont chargés des DPE (diagnostics de performance énergétique).Il est applicable en juillet 2024.
Ce texte définit les modalités de contrôle des compétences lors de la validation de leur formation initiale et en cours de carrière (obligation d’une une formation continue chaque année). La certification est valable 7 ans.
Il est prévu des possibilités de contrôles renforcés soit documentaire, soit sur site, lors d’une opération de diagnostic.
Selon les professionnels ces nouvelles dispositions relatives aux diagnostics dans le domaine immobilier auront une incidence sur le prix de la prestation qui devrait augmenter.
Un décret relatif aux exigences en matière de réalisation des audits énergétiques est en cours de préparation.
Rappel des principaux conseils concernant la préparation d’un DPE
| A. Bien choisir son diagnostiqueur et préparer le DPE avant la réunion. – vérifier qu’il est certifié. Consulter le site « diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action » – vérifier qu’il est expérimenté – vérifier qu’il est assuré – vérifier qu’il enregistre bien les DPE réalisés sur le site de l’ADEME : « observatoire-dpe.ademe.fr » – établir un dossier regroupant les informations à fournir. Plus on communique de documents (administratifs, factures,…) plus les données saisies dans l’application seront fiables. B. Etre présent pour suivre la réalisation du diagnostic. En effet, le classement qui sera établi dépend pour beaucoup des données qui seront fournies. La nouvelle formule du DPE nécessite une centaine de données. Certaines peuvent laisser une large place à l’appréciation personnelle du diagnostiqueur. Aussi, faut-il fournir les informations les plus précises possibles et veiller à ce qu’elles soient effectivement prises en compte. |
LES COUTEUSES FUITES D’EAU EN COPROPRIETE
QUI PAIE LA RECHERCHE DE FUITE D’EAU EN COPROPRIETE, LES DEGATS ET LA REPARATION ?
Une fuite d’eau en copropriété est un incident fréquent.
Distinguer les fuites de canalisation des parties communes de celles qui ont lieu en partie privative
Pour savoir qui va payer la recherche de la fuite d’eau et les réparations nécessaires il faut au préalable déterminer si la canalisation en cause fait partie des parties communes ou des parties privatives.
La question de l’attribution d’une canalisation aux parties communes ou privative est souvent très compliquée et a induit une jurisprudence importante toujours susceptible d’évolution selon les cas particuliers soumis au juge.
La fuite d’eau en copropriété peut être à la charge du syndicat des copropriétaires
La Cour de cassation dans un arrêt du 21 mars 2000 confrontée à une canalisation encastrée dans les parties communes, desservant exclusivement un lot de la copropriété devait retenir, le règlement de copropriété étant imprécis, qu’« une canalisation, même encastrée dans une partie commune est privative, si elle est affectée à l’usage exclusif et particulier de ce lot. »
Globalement, selon la jurisprudence, en l’absence de mentions particulières dans le règlement de copropriété les canalisations sont réputées parties communes si ces canalisations sont afférentes aux éléments d’équipement communs ou si elles desservent plusieurs lots.
Dans quel cas, la fuite d’eau en copropriété est à la charge du copropriétaire
Une canalisation affectée à l’usage exclusif et particulier d’un copropriétaire est considérée comme relevant des parties privatives (sous réserve du contenu du règlement de copropriété qui peut en disposer autrement).
Cette distinction est importante car elle va conditionner ensuite les conditions de la prise en charge des frais de recherche de fuite comme ceux liés à la réparation ainsi que ceux liés à la remise en état des biens de tiers ayant subi des dommages du fait de la fuite.
La prise en charge du coût de la recherche de fuite répond aux mêmes critères.
Si, à la lecture du règlement de copropriété, ou en application de la jurisprudence, la canalisation de l’appartement est privative, les frais de recherche de fuite (quel que soit celui qui a appelé l’entreprise) ainsi que la réparation sont à la charge du copropriétaire. Mais, dans la majorité des cas ces frais de recherche de fuite sont pris en charge par l’assurance du copropriétaire, ce qui n’est pas le cas des frais de réparation.
Si la canalisation est considérée comme partie commune c’est l’assurance de la copropriété et le syndicat des copropriétaires qui prennent en charge l’ensemble des frais.
Prévenir les fuites
La fuite d’eau peut être évitée dans de nombreux cas en prenant quelques précautions :
– pensez à vérifier les joints de plomberie et ceux des points d’eau ainsi que l’état des flexibles (raccordement de machines à laver),
– vérifier l’étanchéité des fenêtres et de la toiture qui sont souvent responsables d’infiltrations
– il ne faut pas hésiter à remplacer les appareils à effet d’eau vétustes (machine à laver, chauffe-eau…).
Etre assuré correctement
L’assurance contre le dégât des eaux est obligatoire pour les locataires.
Pour les propriétaires occupants il n’y a pas d’obligation légale mais les règlements de copropriété l’imposent assez souvent.
Travaux en copropriété : et si le conseil syndical proposait des entreprises ?
Qu’il s’agisse de travaux conséquents ou de travaux d’entretien, le syndic, en général, consulte les entreprises qu’il a référencées et avec lesquelles il a l’habitude de travailler.
Ces dernières sont habituées à intervenir dans des copropriétés qu’elles connaissent, et cette situation peut présenter des avantages mais pas seulement.
Parfois il apparait qu’un changement d’entreprises serait souhaitable et que l’offre du syndic n’est pas satisfaisante pour différentes raisons (délais de réponse, d’intervention, niveau de prix, qualité du travail,…).
Rien n’interdit à un conseil syndical de prospecter lui-même auprès de différentes entreprises et de demander au syndic de les mettre en concurrence avec les entreprises de sa propre liste.
Cela est surtout possible pour les travaux simples.
Pour les travaux importants (de rénovation par exemple) , la rédaction d’un cahier des charges et ensuite le choix des entreprises à concourir est en général confiée à un maître d’œuvre professionnel. Le conseil syndical doit en revanche donner son avis sur le choix de ce maitre d’oeuvre.
Une fois ce travail réalisé, les devis retenus pourront être présentés aux copropriétaires, lors d’une assemblée générale. Cette dernière devra alors se prononcer à la fois sur le principe des travaux et sur le calendrier des appels de fonds, sans oublier, le cas échéant, les honoraires du syndic.
Quel rôle peut avoir le conseil syndical ? Préparer les choix, contrôler l’action du syndic
Parfois, on constate que certains gestionnaires ont un niveau d’exigence insuffisant sur la qualité des travaux et le niveau de prix pratiqué. Il n’y a pas de leur part véritablement une recherche de compétences. Trop souvent les gestionnaires font appel aux mêmes entreprises sans jamais renouveler leur liste. Les entreprises lorsqu’elles sont sélectionnées par un syndic acquièrent ainsi une situation de quasi-monopole ce qui n’est pas toujours de nature à améliorer le rapport qualité-prix. Cette technique compréhensible du point de vue du syndic gestionnaire de plusieurs copropriétés en même temps est moins admissible du point de vue de la défense des intérêts des copropriétaires. Mais est-ce le rôle du syndic ?
Aussi, le conseil syndical, si certains de ses membres disposent de temps, peut de son côté, rechercher des entreprises et les proposer au syndic.
Un conseil syndical peut aussi lancer des appels d’offres auprès d’une sélection d’entreprises . Il aura ainsi la possibilité de comparer les devis ainsi obtenus avec ceux présentés par le syndic.
Le syndic doit solliciter plusieurs entreprises pour faire jouer la concurrence
Si les membres du conseil syndical n’ont pas la possibilité de participer au choix des entreprises ils peuvent en revanche exiger que plusieurs devis détaillés leur soit présentés.
Par devis détaillé il faut comprendre au minimum outre l’indication de la raison sociale et de l’adresse de l’entreprise des indications suffisamment précises sur la nature des travaux ou des prestations de services, les prix unitaires, les quantités fournies, le temps passé et le taux horaire, le prix total HT et TTC.
A l’exception des petits travaux (1000€ par exemple) pour lesquels l’assemblée générale a donné mandat au syndic pour contracter, mais après avis du conseil syndical, la loi sur la copropriété impose pour tous les travaux et services le vote en AG après mise en concurrence.
En cas de dépassement de prix prévu au contrat voté, seule l’assemblée générale a le pouvoir d’autoriser ces dépassements.
Pour une bonne gestion de la copropriété, le rôle du conseil syndical est déterminant. La loi lui donne des possibilités d’action. Il importe de s’en saisir et de ne pas rester le supplétif du syndic. Les intérêts des deux parties ne sont pas nécessairement les mêmes.
Distinguer les charges spéciales des charges générales en copropriété
C’est l’application du critère dit d’utilité.
La loi de 1965 distingue les charges générales (dépenses concernant l’administration, l’entretien et la conservation des parties communes) payées par tous les copropriétaires selon les mêmes règles et les charges induites par les services collectifs (ascenseurs, chaufferie…) susceptibles d’être payées selon des modalités différentes.
Le règlement de copropriété peut ainsi distinguer les parties communes générales des parties communes dites spéciales, affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires
Dans le cas des charges spéciales, le principe est que chaque copropriétaire, même s’il n’utilise pas un équipement commun, doit néanmoins participer aux charges liées au fonctionnement et à l’entretien de ces équipements collectifs (ascenseurs, chaudières..) dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Cette participation est justifiée par la notion d’utilité de ces services à l’égard de chaque lot.
L’utilité que représente un service collectif ou un élément d’équipement commun doit s’entendre comme une utilité objective, c’est-à-dire comme potentielle à l’égard de chaque lot sans prendre en compte l’utilisation effective réalisée (cour d’appel de Versailles, 16 avril 1992). C’est donc le rattachement au lot qui prévaut. Peu importe que le copropriétaire utilise ou non l’équipement concerné.
La jurisprudence est constante. Le fait pour un copropriétaire de renoncer à l’utilisation d’un équipement ne l’exonère nullement de participer aux charges afférentes (Cour de cassation du 26 octobre 1983).
Même s’il se désolidarise du système de chauffage le copropriétaire doit continuer de participer aux charges qui en découlent alors même qu’il n’a plus la faculté d’utiliser cet équipement (Cour de cassation du 26 octobre 1983).
De même, dès lors que son utilisation demeure possible, peu importe que l’équipement ne présente aucun intérêt objectif en raison de la configuration des lieux,
Les juges ont ainsi considéré (cour d’appel de Paris, 17 décembre 1982) qu’un copropriétaire devait supporter des charges d’ascenseurs dans la mesure où il n’y avait aucun obstacle matériel ou juridique à son utilisation, quand bien même cet élément n’en assure pas la desserte directe ou n’en constitue ni le seul accès, ni l’accès le plus commode, le plus rapide ou le plus court.
Allant plus loin les juges ont considéré qu’un copropriétaire qui ne bénéficie pourtant pas d’un équipement peut être contraint de participer financièrement à son fonctionnement et son entretien. C’est le cas du lot non raccordé au système de chauffage central : il suffit que le raccordement soit possible pour que les charges soient effectivement dues (Cour de cassation 13 avril 1988). En revanche, la participation aux charges n’est pas retenue si les travaux de raccordement sont importants et doivent être entrepris aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur des locaux privatifs (cour d’appel de Versailles, 2 juin 1998).
Toutefois, s’agissant du calcul de la part de chaque copropriétaire, on ne peut imputer une grille de charges d’ascenseur identique pour tous les lots d’un immeuble, laquelle serait alors contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. En application du critère d‘utilité il faut tenir compte du nombre de pièces principales des lots desservis et d’un coefficient d’étage prenant en compte la diminution de la fatigue par les copropriétaires et le gain de temps que leur procure l’ascenseur (cour d’appel de Paris, 10 février 2000)
A noter que la cage d’escalier n’est pas un élément d’équipement au même titre qu’un ascenseur ou une chaufferie commune, mais fait partie du gros œuvre de l’immeuble. Les juges considèrent donc que les travaux d’entretien ou de réfection des escaliers constituent des charges générales (Cour de cassation du 12 janvier 1982). Les copropriétaires occupant le rez de chaussée doivent en conséquence, puisqu’il s’agit de travaux portant sur éléments du bâti, participer aux frais afférents à l’escalier (cour d’appel de Paris, 9 mars 2006).
Au fil du temps les règles se sont complexifiées et il n’est pas toujours facile de s’y retrouver. Aussi, si vous avez une interrogation sur les modalités de répartition des charges , n’hésitez pas à consulter.
L’association CLCV de la métropole de Rennes pourra vous aider à y voir plus clair (coproclcv35@yahoo.com).
Publié le 28 septembre 2023 par Marc
PASSOIRES THERMIQUES : APPLICATION DE LA LOI
Faisant suite à une déclaration du ministre de l’économie, Mr Bruno Maire, favorable à un report du calendrier de l’interdiction de la mise en location des logements considérés comme des “passoires thermiques”, à partir de 2025.
La CLCV réagit à cette réflexion.
Pour la CLCV, le retrait des logements les plus énergivores (G en 2025, F en 2028 et E en 2034) est souhaitable, tant sur le plan économique (coût du chauffage, confort thermique) qu’écologique (meilleure consommation du bâti et réduction des gaz à effet de serre).
La multiplication des outils et des mesures visant à sensibiliser le consommateur sur ces sujets (DPE, création d’un carnet d’entretien en copropriété, obligation de travaux dans certaines hypothèses…) va dans le bon sens.
Pour autant, la CLCV considère que la forte accélération avec la loi Climat & Résilience est contre-productive car ne laissant pas suffisamment de temps aux propriétaires pour réaliser les travaux nécessaires. La problématique est encore plus difficile en copropriété du fait des obligations légales d’unanimité pour lancer les travaux, et leur coût global.
En effet la CLCV fait le constat que les consommateurs (propriétaires, copropriétaires, et locataires), ainsi que les bailleurs institutionnels et sociaux, ne bénéficient pas de l’accompagnement technique et financier permettant la bonne réalisation des travaux dans un délai si contraint. Des dispositifs d’aides existent (Prime Rénov, chèques énergies, prêt éco PTZ, réduction de TVA, coup de pouce économie d’énergie, etc.), mais ils sont trop complexes et les ménages ne sont pas suffisamment accompagnés dans leurs démarches.
Dans ce contexte la remise en cause « sèche » du calendrier de la part du Ministre n’est pas une réponse satisfaisante.
Car, cela aboutit en réalité à abandonner les ménages résidant dans les passoires thermiques. Le choc des prix de l’énergie a engendré une forte hausse des charges de chauffage dans les copropriétés et chez les bailleurs sociaux raccordés au gaz, car n’ayant pas bénéficié à 100% du bouclier tarifaire du fait de leur statut.
Les provisions de charges chez certains locataires et copropriétaires ont bondi de 40% à 80% en moyenne, avec des pics fin 2022 amenant à des factures multipliées par 10 dans le pire des cas.
La fin du bouclier tarifaire gaz depuis juillet et l’amoindrissement du bouclier électricité va aggraver dans les prochains mois ces situations, pour les bailleurs sociaux et les copropriétés enfermés dans des contrats chers signés au pire moment. Nous notons déjà une hausse importante des impayés (+10% depuis un an) et de plus en plus de signalements auprès de la Banque de France pour des incidents de paiement et de surendettement.
L’annonce du Ministre de retarder les échéances ne peut donc se faire sans soutien financier pour ces ménages, qui ont déjà subi une hausse de 26,5% de leur électricité en moins d’un an, avec d’autres hausses prévues en février, et des prix du gaz qui restent très hauts par rapport à la situation d’avant-crise. L’inflation continue de grever le budget des ménages, inutile d’aggraver cette situation.
Enfin, la CLCV dénonce la différence de traitement entre logement social et logement privé.
Si les locataires dans le parc privé ont pu bénéficier d’un gel des loyers dans certaines grandes agglomérations, dans les passoires thermiques (logements F et G) depuis août 2022, ce n’est pas le cas chez les bailleurs sociaux, qui ont augmenté les loyers de 3,5% en 2023 et feront de même en 2024, malgré nos appels répétés à geler ces hausses.
Pour la CLCV Il n’est pas acceptable que les locataires ayant des revenus plus modestes subissent des hausses plus importantes que d’autres
Aussi, la CLCV considère que le report proposé par le Ministre n’est pas la solution tant pour les locataires que pour les propriétaires.
Les pouvoirs publics doivent assumer leurs ambitions et se donner les moyens de les atteindre en prenant les mesures financières adaptées pour que chaque habitant puisse vivre sereinement dans son logement.
Monsieur le Ministre, au moment du vote du budget, donnez-vous les moyens de vos ambitions en soutenant les acteurs du logement pour permettre l’amélioration des logements pour tous sans exclusion.
crédit photo: pixel-emmanuel-codden