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Les impayés de loyers durant la crise sanitaire

Que faire quand un locataire ne paie pas son loyer ? | Le Revenu
La crise sanitaire a fragilisé de nombreux locataires de sorte que les litiges liés aux retards de loyers se multiplient, tant dans le social que dans le privé. Cette fiche a pour objectif de décrire les principales étapes applicables concernant les impayés et la procédure d’expulsion qui peut en résulter.

Mesures temporaires liées à la crise sanitaire
L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 prévoit que « les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré entre le [12 mars et le 23 juin 2020 inclus] ». Ce texte, à la portée générique, s’applique aux rapports locatifs en ce qu’il prévoit la suspension des clauses résolutoires sur une période déterminée. Ainsi, en cas d’impayés entre le 12 mars et le 23 juin inclus, le bailleur ne peut intenter une procédure en résiliation judiciaire sur ce fondement. Ce dispositif garantit ainsi un maintien dans les lieux du locataire mais ne l’exonère nullement du paiement des loyers et charges.

Au regard de l’actualité et de la mise en place d’un second confinement, cette ordonnance pourrait être complétée prochainement afin de fixer de nouvelles périodes au cours desquelles les impayés ne peuvent donner lieu à une procédure en résiliation judiciaire du bail. Celles-ci pourront être calées sur les dates du confinement, lesquelles ne correspondent pas avec les dates relatives à la crise sanitaire. Il faudra donc être attentif sur ce point. A noter que la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 a repoussé la date de fin de l’urgence sanitaire au 1er avril 2021.

Le paiement du loyer : principale obligation du locataire
Le paiement du loyer et des charges constitue la principale obligation du locataire. Sur ce point, le défaut ou le retard de paiement peuvent justifier la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux sans que le bailleur n’ait à intenter une procédure en résiliation du contrat de location, du moins dans le secteur privé, les bailleurs sociaux devant intenter une action contentieuse.

La délivrance du congé pour motif légitime et sérieux est possible quand bien même la cause le motivant aurait disparu à la date du congé. Ainsi, le défaut répété de paiement aux termes convenus constitue un motif légitime et sérieux justifiant la remise d’un congé. La contestation du congé demeure possible par le locataire si celui-ci a régularisé sa dette par exemple, mais ce point est apprécié souverainement par les juges, en fonction des circonstances(montant de la dette, fréquence des retards, comportement du locataire…).

En parallèle, il convient de rappeler que le locataire ne peut en aucun cas suspendre le paiement du loyer, sauf autorisation du juge ou du bailleur. Les procédures consistant à consigner les sommes dues auprès d’un homme de loi (notaire, huissier…) ou auprès d’un organisme particulier (Caisse des dépôts …) ne sont possibles que si le bailleur les a acceptées ou le juge autorisées. Toutefois, dans certains cas, il est possible pour le locataire d’invoquer l’exception d’inexécution. Ce dispositif permet à l’une des parties à un contrat de ne pas exécuter son obligation lorsque son cocontractant n’exécute pas la sienne, à la condition que cette inexécution soit suffisamment grave. Il a ainsi été jugé que des désordres mineurs comme le mauvais état d’usage et de réparation des volets ne justifient pas le non-paiement des loyers par le locataire. La principale obligation du bailleur étant la remise d’un logement décent ne présentant pas de danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants, l’exception d’inexécution ne peut concerner que les cas où le bien remis au locataire est inhabitable ou dangereux.

La notion d’impayés de loyer
La définition de l’impayé varie selon le type de location (présence ou non d’un conventionnement) et, le cas échéant, selon les modalités de versement des aides au logement.

Logement non-conventionné
L’impayé est constitué dès le premier retard de paiement des loyers et charges.

Logement conventionné
• Si l’aide est versée au locataire : l’impayé de dépense de logement, à savoir le loyer et, le cas échéant, les charges locatives, est constitué quand le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer hors charges.
• Si l’aide est versée directement au bailleur : l’impayé de dépense de logement est constitué quand le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer hors charges.

L’envoi d’un commandement de payer
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit contenir, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Dans l’hypothèse où un cautionnement aurait été conclu, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives). Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint.

La procédure judiciaire
Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

L’organisme saisi réalise alors un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la CCAPEX. Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque l’impayé persiste et si, malgré les différents délais de grâce accordés, le locataire n’a pu régulariser la situation, le juge prononce la résiliation du bail. Le locataire est alors déchu de tout droit d‘occupation et devient un occupant sans droit ni titre le temps qu’il évacue les lieux ou qu’il soit procédé à son expulsion. Pendant ce délai, il s’acquitte d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond généralement à celui des loyers et charges.

La procédure d’expulsion
L’expulsion ne peut être effectuée avant l‘expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai lorsque la procédure en résiliation judiciaire du bail est fondée sur le défaut de jouissance paisible des lieux. Ce délai ne s’applique pas lorsqu’il s’agit d’ordonner l’expulsion de personnes qui sont entrées dans les locaux par voie de fait (squat). Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai de deux mois initialement fixé peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois, laissant ainsi au plus cinq mois au locataire pour quitter les lieux après la signification du commandement.

En parallèle, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Cette faculté n’est cependant pas ouverte au locataire qui fait l’objet d’une procédure en résolution judicaire du bail pour défaut de jouissance paisible et qui n’a pas accepté l’offre de relogement effectuée à cette occasion par le propriétaire. Ces délais en peuvent en aucun cas être inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois ans. Pour leur fixation, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la CCAPEX et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable. A défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu.

Toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante est suspendue, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Ce sursis ne s’applique pas aux personnes qui sont entrées dans le domicile par voie de fait (squat). C’est ce que l’on nomme plus communément la « trêve hivernale », période durant laquelle aucune expulsion ne peut avoir lieu, sauf cas particuliers.

De manière générale, ce serait une erreur de penser que le maintien dans les lieux par le locataire déchu de tout droit d’occupation n’ait pas de conséquences. Il est vrai que dans le cadre d’une procédure en résiliation judiciaire, le propriétaire attend de reprendre son bien avant de songer à une éventuelle relocation. Il en va toutefois différemment lorsque le locataire a reçu un congé régulier et qu’il ne quitte pas le logement, estimant que la trêve hivernale le protège et lui permet de rester dans les lieux. Or, dans une telle situation, le locataire devra bien évidemment s’acquitter d’une indemnité d’occupation (comme cela est toujours le cas) mais pourrait également être condamné à des dommages et intérêts, notamment si le bien a été vendu et que le nouveau propriétaire ne peut intégrer le logement (frais de garde-meubles, prise en charge du loyer du nouveau propriétaire pendant la période d’occupation des lieux par le locataire s’il a dû se reloger dans l’intervalle…). Il convient donc d’être vigilant sur ce point.

Saisine de la Commission de surendettement
Le locataire peut également saisir la Commission de surendettement, laquelle va rechercher un accord amiable ou un échelonnement des dettes de loyers. La créance liée au logement est alors traitée en priorité par rapport aux autres créanciers.

Les différentes aides actionnables

• Se rapprocher de la CAF pour :

  • déposer une demande d’allocation logement
  • ou déclarer un changement de situation (divorce…)

• Pour les salariés concernés, se rapprocher d’Action Logement en vue de demander :

  • un allègement des charges du logement
  • une aide sur la quittance

• Se rapprocher du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour solliciter une aide financière

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