L’exercice d’une activité bénévole suppose, par définition, l’absence de contrepartie financière, fût-ce-t-elle symbolique. Or, rien n’interdit sur le principe de rémunérer le copropriétaire qui exerce la fonction de syndic. Reste à savoir si cette rémunération entraîne des conséquences particulières.

Syndic bénévole ou syndic non-professionnel ? 

Auparavant, était dénommé « syndic bénévole » le copropriétaire qui exerçait cette fonction sans être rémunéré. Dès lors qu’il percevait une gratification, on parlait alors de « syndic non professionnel ». L’ordonnance du 30 octobre 2019 a supprimé toute référence au syndic bénévole pour ne faire subsister que le syndic non professionnel, qu’il soit rémunéré ou non. Une réforme terminologique partielle toutefois en ce que le contrat type, lui, désigne le syndic comme étant professionnel, bénévole ou coopératif alors même que le terme de « syndic non professionnel » est visé dans son article 8… Une harmonisation serait ici utile.

Conditions pour être syndic non professionnel 

Seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer peut être syndic non professionnel. Si cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l’expiration d’un délai de trois mois suivant l’événement. Durant ce délai, le syndic doit alors convoquer une assemblée générale et inscrire à l›ordre du jour la question de la désignation d›un nouveau syndic (Art. 17-2 Loi du 10 juillet 1965). On notera que les conditions pour être syndic non professionnel sont plus strictes que pour être conseiller syndical dans la mesure où ne peuvent être désignés le conjoint ou les descendants d’un copropriétaire par exemple. Par ailleurs, si cette procédure s’accorde bien en cas de vente, le copropriétaire syndic ayant alors le temps de convoquer une nouvelle assemblée, elle ne peut être mise en place, et pour cause, en cas décès. Dans cette hypothèse, l’assemblée générale pourra alors être convoquée par tout copropriétaire (Art. 17 Loi du 10 juillet 1965).

Les modalités de rémunération du syndic non professionnel

Le contrat de syndic comporte plusieurs articles dont certains ne concernent que les syndics professionnels, tel celui consacré aux horaires d’ouverture du cabinet par exemple. Mais concernant plus précisément sa rémunération, on trouve le long article 7 intitulé « Prestations et modalités de rémunération du syndic professionnel ». Celui-ci vise le montant du forfait de base ou de certaines prestations exceptionnelles telles que l’assemblée générale extraordinaire ou la gestion des sinistres. En parallèle, l’article 8 du même contrat vise expressément le défraiement et la rémunération du syndic non professionnel. Il est ainsi précisé que le copropriétaire peut percevoir « le remboursement des frais nécessaires engagés outre une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété ». La rémunération est alors fixée comme suit, les parties étant invitées à rayer les mentions inutiles : forfait annuel … €, coût horaire … €/ h, autres modalités (préciser). De fait, il est possible, sur le principe, d’accorder une rémunération au copropriétaire qui exerce les fonctions de syndic. Mais jusqu’à quel point ? Peut-on, par exemple, viser dans la rubrique « autres modalités » une rémunération pour la préparation d’une assemblée générale extraordinaire ? A priori, non, cette disposition étant visée à l’article 7 du contrat type. Autrement dit, ne peuvent faire l’objet d’une rémunération spécifique pour le syndic non professionnel les prestations qui sont visées expressément pour les syndics professionnels, le contrat type étant un texte d’ordre public et, de fait, d’interprétation stricte. 

Toutefois, l’article 9 du contrat fixe une liste des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (frais de recouvrement, état daté, délivrance du carnet d’entretien…) sans préciser si l’auteur de la facturation doit être un professionnel ou non. De fait, en l’absence de précisions, on peut penser qu’un copropriétaire qui assure la fonction de syndic pourrait demander une rémunération spécifique pour toutes les prestations limitatives énumérées à l’article 9 du contrat type, sous réserve que l’assemblée générale ait donné son accord. Malgré cela, sur le principe, la rémunération versée à un copropriétaire se veut surtout symbolique et ne saurait s’apparenter à celle accordée à un professionnel, même si rien ne l’interdit sur le principe.

Les conséquences de la perception d’une rémunération 

Le copropriétaire qui perçoit une rémunération est tenu de soumettre à l’assemblée générale un contrat conforme au modèle type (Art. 18-1 A Loi du 10 juillet 1965). Ses honoraires seront ainsi indiqués dans le contrat et validés en même temps que le syndic désigné, le tout à la majorité de l’article 25 et 25-1 le cas échéant. Si le copropriétaire n’est pas rémunéré, il n’est pas tenu de présenter un contrat. Toutefois, s’il le désire en établir un, celui-ci doit obligatoirement être conforme au modèle type fixé par décret. Il est donc impossible, même en tant que bénévole, de présenter un contrat allégé ou rédigé soi-même. autrement dit, le contrat type ou rien. Par ailleurs, la responsabilité pour faute du mandataire est appréciée moins sévèrement à l’égard de celui dont le mandat est gratuit (Art. 1992 Code civil). En conséquence, le fait de percevoir une rémunération poussera les juges à faire preuve de moins d’indulgence. Enfin, la rémunération perçue par le syndic non-professionnel est imposable au titre des bénéfices non commerciaux (Rép. min. n° 16465, JOAN Q, 27 oct. 2003, p. 8191).

Article publié le : 13/09/2022  sur le site national  clcv.org